may 14

¿Vivienda turística o vivienda de temporada?

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¿Vivienda turística o vivienda de temporada?
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De acuerdo con la legislación catalana sobre las viviendas de uso turístico, los arrendamientos de apartamentos de segunda residencia durante los periodos estivales pueden quedar sujetos al cumplimiento de una declaración previa ante el Ayuntamiento donde está emplazada la finca, a su registro en el Departament de Turisme  de la Generalitat de Catalunya y al cumplimiento de determinadas obligaciones legales más.

LLUIS M. ISERTE, abogado

No resulta inhabitual, especialmente en esta época de crisis, de recortes de salarios y reducción de la capacidad económica de las familias, el que las personas que disponen de viviendas de segunda residencia o en zonas con un número importante de turistas, como es el caso de Barcelona, pretendan rentabilizar las mismas, alquilando éstas por periodos de más o menos duración.

Hasta hace unos años, las zonas de segunda residencia eran las que mayor volumen de este tipo de operaciones captaban, alquilando a turistas nacionales o extranjeros, sus apartamentos durante los meses estivales, ya fuera por trimestres, por meses o incluso por quincenas, era lo que se entendía como arrendamiento de temporada.

Durante la última década, ha ido proliferando este tipo de arrendamientos para turistas, no tan solo en las zonas de veraneo como antaño, sino también en las grandes urbes, como Barcelona y Gerona, por citar algún ejemplo.

La proliferación de este tipo de viviendas destinadas a turistas en estas grandes zonas ha provocado el que la administración empezara a regular las viviendas turísticas, haciéndolo ya en la Llei de l’Habitatge de 2.007, donde en su artículo 3 apartado l) las definía como aquellas viviendas cuyo uso, los propietarios, con la autorización de la administración competente, lo cede a terceros en condiciones de inmediata disponibilidad para una estancia de temporada, en régimen de alquiler o bajo cualquier otra forma que implique contraprestación económica. Más tarde, mediante el Decreto 164/2010 de 9 de noviembre de regulación de las viviendas de uso turístico del Departament de Presidència de la Generalitat de Catalunya, se pasó a regular de forma más detallada y específica ese tipo de viviendas, manteniéndose, eso sí, la misma definición establecida en la Llei de l’habitatge. El nuevo decreto de 2.010, aclaró también que es lo que se entendía por estancia de temporada, estableciendo que tendría esa consideración, toda ocupación de la vivienda por un periodo continuo igual o inferior a tres meses, añadiendo además, que quedaban sometidas a dicho Decreto todas las viviendas que se cedían a terceros de forma reiterada durante el periodo de un año.

Por tanto, a partir del año 2010, todos las viviendas que los propietarios alquilaban por periodos iguales o inferiores a tres meses o bien de forma reiterada, quedaban sujetas a la nueva regulación del decreto 164/2010 de 9 de noviembre, para las que se requería entre otros requisitos la correspondiente licencia Municipal de actividad del propietario concedida por el Ayuntamiento donde estuviera emplazada la vivienda y el cumplimiento de una serie de obligaciones de protección de los usuarios.

De esta forma podíamos considerar que a partir de finales de 2010 todas las viviendas de temporada, arrendadas durante el periodo estival a terceras personas, generalmente los meses de julio, agosto y septiembre, pasaban a estar sujetas a la nueva regulación de las viviendas de uso turístico aprobada, lo que obligaba a sus propietarios, por lo general, personas no introducidas en estos temas, a obtener las correspondientes autorizaciones administrativas del Ayuntamiento, pasando a tener la consideración de ilegal toda vivienda que no dispusiera de dicha licencia.

El pasado mes de noviembre de 2.012, el Govern de Catalunya aprobó el Decret 159/2012 de 20 de noviembre, d’establiment d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic, en el que con derogación del anterior Decreto, pasó a regular en un único texto normativo, los establecimientos de alojamiento turístico, antes regulado por el Decreto 183/2010 de 23 de noviembre y las viviendas de uso turístico.

El artículo 66 de la norma aprobada, fija una nueva definición de lo que se entiende por vivienda de uso turístico, manteniendo la condición de estancia de temporada e introduciendo, en la propia definición, el carácter de cesión reiterada.

Acerca de la estancia de temporada, el vigente Decreto reduce el número máximo de días precisos para que la vivienda tenga la consideración de uso turístico, pasando de los tres meses del decreto derogado a 31 días y aclara, que tendrá la consideración de reiterada, la cesión de la vivienda durante dos o más veces dentro del periodo de un año.

Por tanto, el nuevo marco legal supone un cambio importante en la regulación de las viviendas de uso turístico, especialmente para todas aquéllas que se alquilan durante los meses de verano, ya que quedarán excluidas aquéllas que se alquilan a una misma persona por una duración de dos o más meses de verano. Sólo quedarán sujetas al decreto aprobado en el mes de noviembre de 2.010 y por tanto tendrán la consideración de viviendas de uso turístico, aquellas que su propietario las alquile durante dos o más veces al año y por periodos no superiores a 31 días.

¿Qué requisitos se exigirá a las viviendas destinadas a uso turístico?

El Decreto de 159/2012 de 20 de noviembre, establece los siguientes:

-  La vivienda ha de disponer de cédula de habitabilidad y debe reunir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

- No podrán ser ocupadas por más plazas que las indicadas en la cédula.

- Han de estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y utensilios necesarios para su ocupación inmediata.

-  El propietario ha de facilitar a las personas usuarias y vecinos el teléfono para atender y resolver de manera inmediata las consultas o incidencias relativas a la actividad de la vivienda.

- El propietario deberá garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

Además, el artículo 68 de dicho Decreto determina el régimen jurídico al que quedan sujetas las viviendas de uso turístico, estableciendo necesariamente que el propietario debe de cumplir las siguientes obligaciones:

- Presentar una declaración previa de inicio de actividad ante el Ayuntamiento donde está situada la vivienda, que incluirá los datos de la misma y su capacidad legal máxima; los datos del propietario; el número de teléfono para atender de manera inmediata las comunicaciones relativas a la actividad de la vivienda; la identificación de la empresa de asistencia y mantenimiento de ésta; y la declaración de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad.

- Que el Plan de Ordenación de usos del sector donde se encuentre situada la vivienda, no prohíba el uso turístico de la misma o bien que los estatutos de la comunidad de propietarios, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, tampoco denieguen ese uso.

- Inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Catalunya.

- Disponer de hojas oficiales de queja, reclamación o denuncia del órgano competente en materia de consumo de la administración de la Generalitat.

- Exhibir en un lugar visible para los usuarios de las viviendas un rótulo informativo de disponibilidad de las hojas de queja, reclamación o denuncia, el número de teléfono para atender las comunicaciones relativas a la actividad y el número de registro de entrada al Ayuntamiento de la comunicación previa de inicio de la actividad.

-  Remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en la vivienda de uso turístico, de acuerdo con la normativa de seguridad ciudadana aplicable a todos aquéllos que facilitan, mediante precio, alojamiento a las personas.

El incumplimiento de dichas obligaciones y la infracción de los demás requisitos exigidos por la norma citada, quedará sometida al régimen sancionador aplicable por la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Es decir, el enfoque dado por la administración para la vivienda turística está más próxima al desarrollo de una actividad empresarial que la que ha sido tradicional en propietarios de apartamentos o viviendas de segunda residencia de obtener una rentabilidad puntual a los apartamentos o viviendas arrendadas durante los meses de junio, julio y agosto, si bien hemos de ser conscientes que atendiendo a la duración de los contratos o número de veces durante un año que se alquilen las mismas, pueden quedar sujetos a cumplimiento de los requisitos y obligaciones indicados.

Por último, señalar, que la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de alquiler de viviendas, que en estas fechas se está tramitando en el Senado, el partido popular ha introducido un enmienda en la que se limitará el arrendamiento de viviendas vacacionales por parte de los particulares, excluyendo dichos pisos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y dejando que cada Comunidad Autónoma legisle sobre las viviendas turísticas. Catalunya es una de las pocas autonomías que ya tiene regulación específica sobre ese tipo de viviendas a través del Decreto aprobado en noviembre del año pasado y de la regulación sectorial sobre turismo, por lo que podemos decir, que si finalmente se aprueba la enmienda a la ley de Flexibilización y Fomento del Mercado de alquiler de las viviendas, será la legislación autonómica a través del decreto del Departament de la Presidencia de la Generalitat de Catalunya reseñado, el que establecerá las bases y requisitos de regulación de las viviendas de uso turístico.

Nota del autor

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