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Reforma del alquiler de viviendas

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Reforma del alquiler de viviendas
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El objetivo fundamental de la reforma, según consta en preámbulo de la LEY, es el de flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas y atraer al mismo al mayor número posible de las que actualmente están vacías. Para conseguir dicha finalidad la LEY modifica la regulación de los contratos de arrendamiento y el procedimiento judicial de desahucio en una serie de aspectos entre los que destaca, en mi opinión, el acortamiento de los plazos de duración de los contratos de alquiler de vivienda y la simplificación, y asimismo, establecimiento de plazos más breves, de los trámites judiciales de desahucio por falta de pago de la renta.

PILAR CAÑAS, abogado

Con fecha 5 de junio de 2013,  se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en adelante la LEY,  que introduce una serie de modificaciones en determinados artículos de la vigente ley de arrendamientos urbanos de  29/1994 de 24 de noviembre y de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que respecta a los arrendamientos de vivienda y a los procedimientos judiciales arrendaticios, respectivamente. Dicha LEY entró en vigor el 6 de junio de 2013.

Según se expresa en la propia LEY en España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30 por ciento.  En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados. el objetivo fundamental de la reforma, según consta en preámbulo de la LEY,  es el de flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas y atraer al mismo al mayor número posible de las que actualmente están vacías. Para conseguir dicha finalidad la LEY modifica la regulación de los contratos de arrendamiento y el procedimiento judicial de desahucio en una serie de aspectos entre los que destacan, en mi opinión, el acortamiento de los plazos de duración de los contratos de alquiler de vivienda y la simplificación, y asimismo, establecimiento de plazos más breves, de los trámites judiciales de desahucio por falta de pago de la renta.

1.- Modificaciones de la Ley de Arrendamientos urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). La LEY modifica los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36 de la citada norma, todos ellos referidos al arrendamiento de vivienda.  Los que modifican aspectos más importantes de dicho arrendamiento son a mi juicio los siguientes:

(Art. 4.3) Se refuerza la libertad de pactos: Se da prioridad en los arrendamientos de vivienda a la voluntad de las partes si bien respetando las normas contenidas en los títulos I y IV de la ley de arrendamientos urbanos que tienen carácter imperativo.

(Art.5 e) Exclusión de las viviendas de uso turístico:   Se considera arrendamiento excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de las viviendas de uso turístico (definidas como: viviendas amuebladas equipadas en condiciones de uso inmediato comercializadas en canales de oferta turística) cuando estas estén sometidas a un régimen específico derivado de su normativa sectorial.

 (Art. 4.6) Notificaciones electrónicas: Se establece también en ese artículo la posibilidad de que las partes señalen una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la LEY, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

(Art. 7.2) Inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad:   Para que los arrendamientos de viviendas tengan efectos frente a terceros tienen que estar inscritos en el Registro de la propiedad.  Así, el comprador de una vivienda arrendada tendrá que permitir que el arrendatario continúe el alquiler hasta su finalización (incluidas las prórrogas, en su caso) si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, Antes de la reforma el comprador de una vivienda alquilada debía siempre respetar el contrato de arrendamiento suscrito por el propietario anterior. Ahora, si el propietario vende la vivienda arrendada el adquirente no está obligado a continuar con el contrato de alquiler si el mismo no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad.

 (Art 9.1) Plazo mínimo de los contratos: Se reduce  de cinco a tres años la prórroga obligatoria en los contratos de vivienda. Es decir, que en el supuesto de que las partes hayan pactado una duración del contrato inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta los tres años de duración mínima, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovar el contrato (con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o, en su caso, de sus prórrogas)

(Art.9-3) Excepción a dicho plazo mínimo: El propietario puede recuperar la vivienda antes del transcurso de los tres años citados (siempre que al menos haya transcurrido el primer año de duración del contrato) sin que proceda la prórroga forzosa si comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares (hijos o padres) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.  La reforma suprime la obligatoriedad de que para que el propietario pudiera   recuperar la vivienda por causa de necesidad se tenía que haber pactado así en el contrato.

(Art. 10) Prórroga Tácita de los contratos: Se reduce la prórroga tácita de los contratos de alquiler de vivienda de tres a un año. Es decir que si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, el contrato se prorrogará tan solo un año más y no tres como se preveía en la anterior regulación.

(Art. 11) Desistimiento del contrato por el arrendatario: El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, es decir, resolverlo unilateralmente, cuando hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato y se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En la anterior regulación el inquilino cuyo contrato tenía una duración superior a cinco años únicamente podía desistir del contrato una vez transcurridos cinco años y el preaviso al arrendador tenía que ser de dos meses de antelación mínima.

Se autoriza a las partes a pactar en el contrato que para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

(art.15) Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario: Se establece que el cónyuge a quien se haya atribuido la vivienda arrendada pasará a ser el titular del contrato.

(Art. 18) Actualización de la renta: La nueva regulación permite que las partes puedan pactar un índice distinto del IPC para actualizar la renta. Dicha actualización únicamente podrá efectuarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Solo en defecto de pacto expreso, la renta se actualizará anualmente conforme al IPC. En la redacción  anterior de dicho artículo únicamente era aplicable el IPC para actualizar la renta.

(Art. 27.4) Resolución de pleno derecho de los arrendamientos inscritos: Se añade a este artículo la posibilidad de que tratándose de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, si se ha estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, la resolución pueda tener lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.  El contrato aportado para la inscripción y la copia del acta de requerimiento serán suficientes para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

(Art. 36-2 y 3) Actualización de la fianza: La fianza no se actualizará durante los tres primeros años del contrato, pero cada vez que se prorrogue el contrato el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según los casos, al tiempo de la prórroga.  La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la fianza.

2.- Creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler: La LEY recoge en su artículo TRES  la creación de un registro público que ofrecerá información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. El secretario judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Asimismo lo deberán efectuar los árbitros de procedimientos arbitrales competentes que hayan dictado laudos sobre resolución de contratos de alquiler por falta de pago. Para tener derecho a dicha información los propietarios deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario. La constancia en dicho registro tendrá una duración máxima de seis años.  Este registro aún no ha sido creado delegando la LEY su organización y funcionamiento a su regulación mediante un Real decreto pendiente de publicación.

3.- Las modificaciones de la  Ley de Enjuiciamiento Civil de 1/2000, de 7 de enero, se refieren a los artículos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703. De entre ellos destaco, por la importancia de la reforma los siguientes:

 (Art. 164)  Notificación de la citación o requerimiento de pago en el supuesto de que no pudiere hallarse al arrendatario en la vivienda arrendada: El último párrafo de este artículo en su nueva redacción establece que en los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago o por expiración del plazo y en los procesos de reclamación de dichas rentas, cuando no pudiere hallarse al arrendatario y hacerle la comunicación en la finca arrendada, ni hubiese comunicado de forma fehaciente al arrendador con posterioridad al contrato un nuevo domicilio, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. No es necesario, por lo tanto, efectuar averiguación previa alguna sobre el paradero o nuevo domicilio del demandado para proceder a ese medio de notificación.

 (Art 440 3.4.) Acortamiento de plazos y trámites en el proceso de desahucio por falta de pago:  En la nueva redacción de dicho artículo se establece que en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas, el secretario judicial previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que pague en el plazo de diez días y si no procede enervación, desaloje el inmueble o, en otro caso, comparezca a la vista y formule oposición, es decir, alegue las razones por las que, a su entender, no debe, la cantidad reclamada o por las que a su juicio sí procede la enervación. En el supuesto de que el arrendatario no atienda el requerimiento de pago ni comparezca a la vista para  formular oposición, se procederá por el secretario judicial a dar por terminado el juicio de desahucio y se efectuará el lanzamiento del arrendatario en la fecha fijada. La fecha de la vista y del lanzamiento en los desahucios por falta de pago se determinará y notificará al inquilino en el requerimiento de pago antes señalado.

Si hubiera oposición del demandado, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al mismo se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista. En caso de sentencia condenatoria, si el demandado no la recurriera, se procedería al lanzamiento en dicha fecha fijada sin necesidad de notificación posterior.

(Art. 497) Notificación de sentencia mediante la publicidad de edicto en el tablón de anuncios en la Oficina Judicial: Se añade un nuevo párrafo a dicho artículo por el que se establece, en lo que a arrendamientos se refiere,  que en los procedimientos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas, no será necesaria la publicación de edictos en el BOE o en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma para notificar la sentencia al arrendatario de paradero o domicilio desconocido, si no que, bastará con la publicación del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

 (Art. 549-3) Ejecución de la sentencia recaída en el procedimiento:  En las sentencias condenatorias por desahucio por falta de pago de las rentas o por expiración del plazo, o en las resoluciones que pongan fin al desahucio sin que el arrendatario haya formulado oposición, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio es suficiente para la ejecución directa, sin ningún otro trámite, para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la sentencia o, en su caso, en el requerimiento realizado al demandado.

4.- ¿A qué contratos  y procesos judiciales se aplica la reforma expuesta?

 Los contratos de arrendamiento sometidos a la ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LEY, (7 DE Junio de 2013) continuaran rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación antes de la reforma, salvo que las partes acuerden someterse a la nueva redacción y no resulte contrario a las previsiones legales.

Hay que tener en cuenta que además de la ley 29/1994 citada y la reforma de la misma prevista en la LEY objeto de este artículo, existen otros dos textos legales vigentes que rigen los arrendamientos urbanos; el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y el Real Decreto Ley 2/1985.  Hay que tener por ello en cuenta para determinar la ley aplicable a cada contrato de arrendamiento la fecha de su celebración y las disposiciones transitorias de los mencionados textos legales.

Las modificaciones previstas de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se aplicarán a los procedimientos judiciales que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la LEY.

Nota del autor

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